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房地产财税咨询 2021-12-09

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税收自查通用提纲

一、增值税

（一）进项税额

1、用于抵扣进项税额的增值税专用发票是否真实合法：是否有开票单位与收款单位不一致或票面所记载货物与实际入库货物不一致的发票用于抵扣。

2、用于抵扣进项税额的运输业发票是否真实合法：是否有用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费、非正常损失的货物（劳务）、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（劳务）所发生的运费抵扣进项；是否有与购进和销售货物无关的运费申报抵扣进项税额；是否有以国际货物运输代理业发票和国际货物运输发票抵扣进项；是否存在以开票方与承运方不一致的运输发票抵扣进项；是否存在以项目填写不齐全的运输发票抵扣进项税额等情况。

3、是否存在未按规定开具农产品收购统一发票申报抵扣进项税额的情况。具体包括：扩大农产品范围，把非免税农产品（如方木、枕木、道木、锯材等）开具成免税农产品（如原木）；虚开农产品收购统一发票（虚开数量、单价，抵扣税款）。

4、用于抵扣进项税额的废旧物资发票是否真实合法。

5、用于抵扣进项税额的海关进口增值税专用缴款书是否真实合法；进口货物品种、数量等与实际生产是否相匹配。

6、发生退货或取得销售折让是否按规定作进项税额转出。

7、用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费、非正常损失的货物（劳务）、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（劳务）是否按规定作进项税额转出。

8、是否存在将返利挂入其他应付款、其他应收款等往来账或冲减营业费用，而不作进项税额转出的情况。

（二）销项税额

1、销售收入是否完整及时入账：是否存在以货易货、以货抵债收入未记收入的情况；是否存在销售产品不开发票，取得的收入不按规定入账的情况；是否存在销售收入长期挂账不转收入的情况；是否收取外单位或个人水、电、汽等费用，不计、少计收入或冲减费用；是否将应收取的销售款项，先支付费用（如购货方的回扣、推销奖、营业费用、委托代销商品的手续费等），再将余款入账作收入的情况。

2、是否存在视同销售行为、未按规定计提销项税额的情况：将自产或委托加工的货物用于非增值税应税项目、集体福利或个人消费，如用于内设的食堂、宾馆、医院、托儿所、学校、俱乐部、家属社区等部门，不计或少计应税收入；将自产、委托加工或购买的货物用于投资、分配、无偿捐助、赠送及将外购的材料改变用途对外销售等，不计或少计应税收入。

3、是否存在开具不符合规定的红字发票冲减应税收入的情况：发生销货退回、销售折让，开具的红字发票和账务处理是否符合税法规定。

4、向购货方收取的各种价外费用（例如手续费、补贴、集资费、返还利润、奖励费、违约金、运输装卸费等等）是否按规定纳税。

5、设有两个以上的机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送到其他机构（不在同一县市）用于销售，是否作销售处理。

6、对逾期未收回的包装物押金是否按规定计提销项税额。

7、是否有应缴纳增值税项目的业务按营业税缴纳。

8、增值税混合销售行为是否依法纳税：对增值税税法规定应视同销售征税的行为是否按规定纳税；从事货物运输业务的单位和个人，发生销售货物并负责运输所售货物的混合销售行为，是否按规定缴纳增值税。

9、兼营非增值税应税项目的纳税人，是否按规定分别核算货物或应税劳务和非增值税应税项目的销售额；对不分别核算或者不能准确核算的，是否按主管税务机关核定的货物或者应税劳务的销售额缴纳增值税。

10、按照增值税税法规定应征收增值税的代购货物、代理进口货物的行为，是否缴纳了增值税。

11.免税货物是否依法核算：增值税纳税人免征增值税的货物或应税劳务，是否符合税法的有关规定；有无擅自扩大免税范围的问题；兼营免税项目的增值税一般纳税人，其免税额、不予抵扣的进项税额计算是否准确。

二、企业所得税

各项应税收入是否全部按税法规定缴税，各项成本费用是否按照所得税税前扣除办法的规定税前列支。具体项目应至少涵盖以下问题：

（一）收入方面

1、企业资产评估增值是否并入应纳税所得额。

2、企业从境外被投资企业取得的所得是否并入当期应纳税所得税计税。

3、持有上市公司的非流通股份（限售股），在解禁之后出售股份取得的收入是否计入应纳税所得额。

4、企业取得的各种收入是否存在未按权责发生制原则确认计税问题。

5、是否存在利用往来账户、中间科目如“预提费用”等延迟实现应税收入或调整企业利润；收取的授权生产、商标权使用费等收入是否计入应纳税所得额。

6、取得非货币性资产收益是否计入应纳税所得额。

7、是否存在视同销售行为未作纳税调整。

8、是否存在各种减免流转税及各项补贴、收到政府奖励，未按规定计入应纳税所得额。

9、是否存在接受捐赠的货币及非货币资产，未计入应纳税所得额。

10、是否存在企业分回的投资收益，未按地区税率差补缴企业所得税。

（二）成本费用方面

1、是否存在利用虚开发票或虚列人工费等虚增成本。

2、是否存在使用不符合税法规定的发票及凭证，列支成本费用。

3、是否存在不予列支的“返利”行为，如接受本企业以外的经销单位发票报销进行货币形式的返利并在成本中列支等。

4、是否存在不予列支的应由其他纳税人负担的费用。

5、是否存在将资本性支出一次计入成本费用：在成本费用中一次性列支达到固定资产标准的物品未作纳税调整；达到无形资产标准的管理系统软件，在营业费用中一次性列支，未进行纳税调整。

6、企业发生的工资、薪金支出是否符合税法规定的工资薪金范围、是否符合合理性原则、是否在申报扣除年度实际发放。

7、是否存在计提的职工福利费、工会经费和职工教育经费超过计税标准，未进行纳税调整。

8、是否存在超标准、超范围为职工支付社会保险费和住房公积金，未进行纳税调整。是否存在应由基建工程、专项工程承担的社会保险等费用未予资本化；是否存在只提不缴纳、多提少缴虚列成本费用等问题。

9、是否存在擅自改变成本计价方法，调节利润。

10、是否存在未按税法规定年限计提折旧；随意变更固定资产净残值和折旧年限；不按税法规定折旧方法计提折旧等问题。

11、是否存在超标准列支业务招待费、广告费和业务宣传费未进行纳税调整等问题。

12、是否存在擅自扩大研究开发费用的列支范围，违规加计扣除等问题。

13、是否存在扣除不符合国务院财政、税务部门规定的各项资产减值准备、风险准备金等支出。

14、是否存在从非金融机构借款利息支出超过按照金融机构同期贷款利率计算的数额，未进行纳税调整；是否存在应予资本化的利息支出；关联方利息支出是否符合规定。

15、是否存在已作损失处理的资产部分或全部收回的，未作纳税调整；是否存在自然灾害或意外事故损失有补偿的部分，未作纳税调整。

16、手续费及佣金支出扣除是否符合规定：是否将回扣、提成、返利、进场费等计入手续费及佣金支出；收取对象是否是具有合法经营资格的中介机构及个人；税前扣除比例是否超过税法规定。

17、是否存在不符合条件或超过标准的公益救济性捐赠，未进行纳税调整。

18、子公司向母公司支付的管理性的服务费是否符合规定：是否以合同（或协议）形式明确了服务内容、收费标准及金额；母公司是否提供了相应服务；子公司是否实际支付费用。

19、是否以融资租赁方式租入固定资产，视同经营性租赁，多摊费用，未作纳税调整。

20、是否按照国家规定提取用于环境保护、生态恢复的专项资金；专项资金改变用途后，是否进行纳税调整。

（三）关联交易方面

是否存在与其关联企业之间的业务往来，不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用而减少应纳税所得额和应纳企业所得税的情况。

（四）扣缴预提所得税

境内企业向境外投资股东分配股利，是否按规定代扣代缴预提所得税。

三、个人所得税

1、未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

2、为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

3、发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴在省政府批准的扣除标准内的部分可免征个人所得税）

4、发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。

5、支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

6、房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

7、为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

8、各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。

9、其他个人所得税问题。

四、契税

1、以出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。以协议出让方式取得土地使用权的，契税计税价格里是否包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式方式取得土地使用权的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。

2、以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。

3、以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。

4、土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。

5、承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。

6、分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。

7、竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。

8、其他方面问题。

五、房产税

（一）土地价值是否计入房产价值缴纳房产税。

（二）是否存在与房屋不可分割的附属设施未计入房产原值缴纳房产税。

（三）未竣工验收但已实际使用的房产是否缴纳房产税。

（四）无租使用房产是否按规定缴纳房产税。